오늘의 운세 (2019년 8월 16일 金)

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이기형의 돈되는 부동산 법률 상식

주택법은 일정한 자격 요건(무주택, 부양가족, 재당첨 여부 등)을 구비하지 못해 부적격 당첨이 됐다면 그 분양권을 취소할 수 있도록 한다. 그런데 청약 조건 자체가 워낙 복잡하기 때문에 이를 실수로 잘못 기재해 분양 계약을 취소당하는 사례가 많이 발생하고 있다. 그러나 청약 조건 중 당사자 책임으로 돌리기 어려운 경우는 구제될 필요가 있다.

특히 '5년 내 재당첨 금지' 요건과 관련해 과거 5년 내 재개발이나 재건축 조합원으로서 분양 자격을 취득한 것이 당첨에 해당하는 줄 모르고 청약했다가 분양 계약을 취소당하고 계약금까지 몰수당한 사례는 억울하다.

이러한 전문적 요건은 인터넷 청약정보시스템에서 사전에 거르는 장치가 없는 한, 이를 전적으로 당사자 실수로만 돌리는 것은 법리적으로도 문제가 있다. 물론 청약 자격이 없는 자를 유효한 당첨자로 인정하기는 곤란하다. 하지만 민법의 착오의 법리에 따라 분양 계약을 취소하면 매매대금은 돌려받을 수 있다고 봐야 한다.

지역주택조합(또는 직장주택조합)의 조합원 분양권에 관해서는 주택법이 적용된다. 지역주택조합은 일정 지역에 거주하는 무주택자가 금전을 출자해 사업 용지를 매입하고 아파트를 짓는 사업인데, 정비구역 내 지주들이 모여 노후한 건물을 멸실하고 새 건물을 짓는 정비 사업(재개발 또는 재건축 사업)과는 질적으로 다르다.

지역주택 조합원이 되기 위해서는 일정 지역(예컨대 서울권·경기권)에 일정 기간(6개월) 이상 거주해온 무주택자(또는 85㎡ 이하 주택 소유자)이어야 한다. 조합 설립 이후 그 지위 양도는 금지되지만 사법상 효력은 유효하다고 보는 것이 판례 입장이다. 그런데 현재 지역주택조합과 관련해 많은 분쟁이 있다는 것에 유의해야 한다.

지역주택조합은 일반 주택 사업에 비해 사업 승인 요건(사업 용지의 95% 이상 소유권 확보)이 까다로워 중도에 사업이 좌초되는 사례가 허다하다. 이 과정에서 조합원 가입을 중개한 사업 대행사 또는 중개인이 인허가 여부, 사업 용지 확보율 등에 관한 사항을 제대로 알리지 않고 조합 가입을 유도해 손해배상 책임이 인정된 판결이 많다. 심지어 지역주택조합을 재개발 사업으로 혼동하는 어처구니없는 사례도 있는데 그만큼 조합에 대한 법리가 어렵고 가입에 신중해야 한다.

재개발·재건축 조합의 분양권(조합원 입주권)은 도시정비법이 이를 규정하고 있다. 그러나 재개발과 재건축은 조합원 자격 요건이 서로 다르다는 것을 유의해야 한다. 재개발 조합원은 정비구역 내 토지 또는 건축물 중 하나만 소유하면 되지만, 재건축 사업은 건축물과 그 부속 토지 모두를 소유해야 하고 해당 재건축 사업에 동의까지 해야 조합원 지위가 인정된다. 따라서 재건축 구역 내 건물이나 토지 중 하나만 매입하면 재건축 조합원 자격이 없는 '물딱지'를 사는 셈이니 주의해야 한다. 그 밖에 도시정비법의 조합원 자격 조항은 원칙과 예외로 나뉘어 복잡하기 짝이 없다.

현행법상 투기과열지구는 일정 사업 단계가 지나면 조합원 지위 양도가 금지되고 있다. 즉 재건축 사업은 조합 설립 인가 후에, 재개발 사업은 관리 처분 계획의 인가 후에는 해당 건축물 또는 토지를 양수하더라도 조합원이 될 수 없다. 따라서 매수인은 해당 사업 단계상 조합원 자격 취득이 가능한지를 반드시 확인해야 한다.

다만 양도인에게 일정한 사유가 있다면, 예를 들어 양도인이 근무상 또는 질병 치료 등 사정으로 이주하거나 1가구 1주택으로 일정 기간 소유(10년) 및 거주(5년) 요건을 갖춘 경우 등에는 예외적으로 조합원 지위가 인정될 수 있다. 양도인이 이러한 예외 사유에 해당하는지를 확인하기 위해 해당 관공서나 조합에 문의하고 관련 자료를 확인할 필요가 있다. 만일 양도인이 이러한 예외 사유에 해당하지 않을 때를 대비해 매매계약서 특약에 '매도인의 조합원 자격이 인정되지 아니할 경우 매수인은 이 계약을 해제하고 매매대금 반환을 청구할 수 있다'는 규정을 두는 것도 한 가지 방법이다.

이주자 택지란 공익 사업으로 주거용 건물을 수용당한 자에게 생활 대책으로 공급되는 토지다. 이 분양권은 최초 수분양자가 사업시행자 동의를 얻어 1회 전매가 가능하다. 그런데 최근 대법원은 택지개발지구 내 이주자 택지 분양권 전매가 무효라는 판결을 내려 파장이 일고 있다. 이 대법원 판결은 제3자를 거쳐 최종 매수인에게 전전매된 후 중간 생략 합의를 한 사안이므로 이 판결이 이주자 택지 분양권 전매에 관한 모든 경우에 적용될 수는 없다. 즉 중간 매도인의 알선으로 최종 매수인이 최초 매도인과 직접 계약한 사례에는 적용되지 않을 것으로 사료된다. 속칭 말하는 '분양권'이 다 같은 분양권은 아니다. 분양권 종류에 따라 사업 방식과 관련 법리가 달라진다. 해당 분양권이 어떤 것인지는 관할 공무원 또는 조합에 문의하거나 관련 고시 또는 공문을 입수해 보면 알 수 있다.

[이기형 법무법인 명성 대표 변호사]

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