[줌 인 해외부동산] 패닉 덮친 중국, 주택분양 저조했지만 고가주택 거래는 작년보다 22% 늘어

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中서 확인한 투자전략

임대료 수익·좋은 입지·절세
해외 투자 `3가지 원칙` 중요

코로나19라는 '블랙스완'으로 발생한 악재가 글로벌 금융시장 전체를 뒤흔들고 있다. 미국을 중심으로 주요 통화국은 사태 장기화를 대비한 금융정책을 잇달아 내놓고 있다.

코로나19 위기 속에서 글로벌 부동산시장은 어떻게 흘러가고 있을까. 해외 부동산 투자 전략을 세우려면 코로나19를 가장 먼저 접했고 바이러스가 서서히 종식 국면을 맞이하고 있는 중국·홍콩 부동산의 현 상황부터 알아볼 필요가 있다.

지난달 16일 발표한 중국 국가 통계국 자료를 보면 2020년 1~2월 중국 부동산 분양 면적은 8475만㎡로 전년 동기 대비 39.9% 하락했으며 주택 판매면적은 39.2% 감소했다. 판매액 또한 전년 동기 대비 35.9% 감소한 8203억위안(약 145조원)에 그쳤는데 그중에서도 주택 판매액이 34.7%나 하락했다.

집값 상승폭도 크게 둔화했다. 주요 70개 도시의 신규 분양 주택 지수를 발표한 자료에서는 3월 23개 도시에서 신규 분양하는 주택 가격이 하락했고 일반 매매 거래도 27개 도시에서 가격이 떨어진 것으로 확인됐다.

신규 분양 주택의 경우 상하이는 분양가가 2월 1㎡당 5만1361위안(약 882만원)에서 3월 4만9967위안(약 858만원)으로 2.71% 하락했다. 베이징은 2월 1㎡당 4만2540위안(약 730만원)에서 3월 4만974위안(약 706만원)으로 3.68% 하락했다. 하지만 같은 기간 1선 도시(대도시)의 고가 주택시장은 비교적 안정적인 흐름을 보였다. 거래량은 중국 최대 도시 상하이와 베이징에서 많았는데 1억위안(약 172억원)이 넘는 초고가 부동산은 코로나19 확산이 한창이던 시기에 베이징, 항저우, 광저우에서 각각 1가구씩 팔렸다.

지난해부터 중국 정부가 부동산시장에 대한 규제를 지속적으로 발표했음에도 고가 주택시장은 꾸준히 성장했다. 그중 1선 도시의 1000만위안(약 17억원)이 넘는 고가 주택 거래량은 1만8593가구로 동기 대비 22.4% 증가했고 5000만위안(약 86억원)이 넘는 초고가 부동산 거래량도 1선 도시에서 407가구로 작년 동기 대비 24%나 증가했다. 2008년 판매량 60가구에 비해 240%나 급증한 셈이다.

다음으로 홍콩은 과거 2003년 사스(SARS·중증급성호흡기증후군)로 이미 홍역을 치른 경험이 있다. 사스 대유행 당시, 홍콩 주택가격은 2003년 상반기 11% 하락한 반면, 사스가 안정된 하반기에는 3.5% 상승하면서 부동산 회복이 진행됐다. 당시 홍콩 부동산시장 회복을 이끌었던 게 중국 본토 투자자들이었다. 중국과 홍콩 사례로만 보면 일반 주택은 판매액과 가격이 감소했지만 중국 부호 사이에서 고가 주택은 여전히 인기가 있었다고 볼 수 있다. 중국 부호에게는 고가 주택이 자산을 보호하고 사업에 활용할 수 있는 안전자산으로 인식되고 있다.

국내 개인자산가들에게 해외 부동산 투자를 가이드하면서 느낀 점은 성공한 자산가들은 보통 세 가지 요소를 중요시한다는 것이다. 첫 번째 월세 수입으로 현금흐름(cash flow)을 원활히 한다. 투자한 돈이 안정적인 임대료 수익으로 창출되는 선순환 구조를 만드는 것이다. 두 번째로 은행 예금처럼 투자한 자산이 안전하게 보호받아야 하며 자산가치가 상승할 수 있는 좋은 입지의 부동산인지를 면밀히 살핀다. 마지막으로 가장 중요한 요소는 바로 세금(tax)과 양국의 외국환거래법이다. 아무리 돈을 많이 벌었다 하더라도 세금을 많이 낸다면 투자한 의미가 없는 것으로 봐야 한다.

코로나19로 인해 시장 전망이 어려운 가운데 글로벌 자산가의 투자 방식을 따라해보는 것도 자산 증식에 도움이 될 것이다.

[문석헌 도우지엔 본부장]

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